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Le vice caché et la malfaçon

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, RLRQ, c. B-1.1, r. 8 (ci-après le « Règlement ») prévoit une série de protections contre les manquements d’un entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception par le bénéficiaire de son bâtiment, sa partie privative ou les parties communes, le cas échéant.

Que l’entente entre l’entrepreneur et le bénéficiaire soit visée par un contrat d’entreprise ou un contrat préliminaire, les protections contre les malfaçons et les vices cachés sont identiques aux fins de l’application du plan de garantie.

Les articles 10 par. 2 et 27 par. 2 du Règlement prévoient une protection contre les vices et malfaçons apparents dénoncés au moment de la réception ou dans les trois jours qui suivent la réception dans la mesure où le bénéficiaire n’a pas emménagé dans sa nouvelle demeure.

La protection contre les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception est déclenchée par la découverte par le bénéficiaire desdites malfaçons dans un délai maximal d’une année suivant la réception ; la mise en œuvre de la garantie nécessite une dénonciation conforme à l’article 10 par. 3 ou 27 par. 3 du Règlement.

Les articles 10 par. 4 et 27 par. 4 du Règlement prévoient une protection contre les vices cachés découverts dans les trois ans suivant la réception et dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à GCR dans un délai raisonnable lequel équivaut généralement à un délai de six mois.

La qualification appropriée de la non-conformité est alors essentielle afin de déterminer quelle garantie visée par le Règlement est applicable, le cas échéant.

En s’inspirant de la Cour suprême du Canada dans l’arrêt ABB inc. c. Domtar, quatre critères doivent être satisfaits afin d’établir l’existence d’un vice caché : le vice doit avoir un caractère occulte, il doit être suffisamment grave, il doit exister au moment de la réception et il faut être inconnu du bénéficiaire.

Relativement au premier critère, une approche objective doit être adoptée afin de déterminer si un vice est caché. C’est-à-dire, il faut se mettre à la place d’un acheteur prudent, diligent et raisonnable et déterminer si, dans les mêmes circonstances et selon ses connaissances, il aurait constaté le vice.

Le vice est suffisamment grave lorsqu’il empêche ou diminue de façon significative l’utilisation normale du bâtiment. Ce critère est prévu en partie par l’article 1726 C.c.Q.  lequel indique que le vice caché est celui qui rend le bien « impropre à l’usage auquel on le destine » ou qui diminue « tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ». Il n’est pas alors nécessaire que le vice empêche toute utilisation de l’immeuble afin que ce deuxième critère soit satisfait.

Le troisième critère voulant que le vice existe au moment de la réception implique, notamment, que le vice n’est pas attribuable à une faute du bénéficiaire, telle une mauvaise utilisation du bâtiment. Il est à noter que le Règlement prévoit que sont exclues du plan de garantie les réparations rendues nécessaires suivant une telle utilisation ou résultant « de suppressions, modifications ou ajouts réalisés par le bénéficiaire ».

Relativement au dernier critère, une approche subjective doit être adoptée afin de déterminer si un vice est inconnu par un bénéficiaire.

La jurisprudence a déjà reconnu, par exemple, qu’une insuffisance d’isolant et l’absence d’un champ d’épuration constituent des vices cachés.

Comme son nom l’implique, une malfaçon, qu’elle soit apparente ou non, est un travail mal exécuté ou mal fait selon les normes applicables. Les « normes applicables » sont celles prévues contractuellement par les parties et celles découlant des règles de l’art lesquelles incluent, notamment, les lois et règlements, des publications techniques ou scientifiques, des guides, des instructions, etc. Elle pourrait également être un travail effectué avec des matériaux déficients.

La malfaçon est telle qu’elle porte atteinte à la qualité de l’immeuble. Contrairement à un vice caché, la malfaçon n’entraîne pas une diminution de l’usage de l’immeuble. De plus, la malfaçon ne constitue pas un défaut important, mais plutôt un qui est mineur. On pourrait penser à l’installation d’un comptoir de cuisine égratigné ou l’installation anormale de tuiles de céramique dans une salle de bain.

Pour résumer, la malfaçon et le vice caché sont tous les deux des anomalies causant un certain préjudice à l’immeuble et peuvent se distinguer, principalement, par leur degré de gravité.

 

Par Me Amanda Di Zazzo

Écho GCR – Juillet 2021

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